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    5. 深圳樓市投資需求淺析,惠州樓市開始升溫,根據中指院數據,5月惠州成交了2597套,成交面積環比上漲40.45%。

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      深圳樓市投資需求淺析

      2015-06-25  智研咨詢 http://www.zhiyan.org 字體大。
      Tag:深圳樓
      • 【報告名稱】深圳樓市投資需求淺析
      • 【關 鍵 字】深圳樓 需求
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      智研咨詢網訊:

        內容提示:惠州樓市開始升溫,根據中指院數據,5月惠州成交了2597套,成交面積環比上漲40.45%。
       
        端午假期,惠州樓盤擠滿了來自深圳的購房者,在他們看來,只要深圳成為“硅谷”的預期不破,這些片區遲早會迎來房價上漲的時期,對于這些相對的高收入者而言,惠州的房價遠談不上貴,而且還有首付低的優勢,每月還貸也不到2000元,壓力并不大。
        
        在杠桿難以增加、總房價持續上漲、貸款政策收緊等多重合力作用下,“3·30新政”后市場預期遲遲不能兌現,深圳樓市的投資需求開始轉戰周邊城市。
        
        深圳成交量下降
        
        前段時間比較瘋狂的深圳樓市開始有了回到正軌的跡象。“3·30新政”出臺后,深圳房價拉起陡直的“大陽線”,只升不降。但6月第一周,深圳樓市成交價格出現小幅回落,不過這并不意味著同一套房源的價格出現松動,深圳市房地產研究中心主任王鋒分析稱,價格回落主要因為龍崗片區等低價房源大量入市,拉低了均價。
        
        6月第二周,樓市成交總量也出現了下跌。根據深圳規土委數據,一手住宅成交1752套,成交面積為18萬平方米,環比下降6%。由于購房手續的時間差,深圳規土委數據存在滯后性。就目前來看,第二周入市新盤套數是611套,推盤量有所下降,而且同期無項目批售。
        
        推盤走低與業內對市場走向的判斷有關。深圳房地產經紀行業協會發展研究部總監徐楓等諸多業內人士認為,下半年,雖然深圳成交價格不會下跌,但也不可能繼續陡直上漲,而且最近釋放了大量需求,預計未來幾個月成交量難以維持瘋狂狀態。
        
        對于深圳購房者而言,在某種意義上,“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年齡在34歲左右,高學歷人群占比較高,且多從事包括金融在內的第三產業,對貨幣政策極為敏感。
        
        原本“3·30新政”旨在降低交易費用和進入門檻,增加市場活躍度,因此大量二手房持有者在政策公布當晚敏銳“反價”,購房者在杠桿提升以及漲價預期下恐慌入市,由此造就了近兩個月的“搶房”局面。
        
        國家統計局發布的數據顯示,5月份深圳漲幅居全國之首,達到6.7%,創下單月房價環比漲幅的歷史紀錄。
        
        但事實上,政策出臺80多天后,杠桿并沒有提升,二套房貸款首付仍為7成,再加上總房價的上漲,進入門檻反而上升了。由于樓市火爆,按揭額度緊張,深圳多家銀行上調貸款利率。以風向標國有四大行的首套房貸款利率為例,中國銀行上調0.2折,建設銀行上調0.2折到0.3折。
        
        資金外溢到周邊
        
        在這一背景下,不少樓市資金外溢到惠州、東莞。
        
        端午假期,記者在惠州多個樓盤現場看到不少掛著深圳牌照的汽車。某上市公司高管告訴記者,在傳出深圳將升級為直轄市的消息后,該公司在深圳周邊的一個樓盤銷售量猛增,曾有客人一次性購入40套。

        總價低、杠桿高是這些房源的共同特征。以惠州龍光城項目為例,一套70平方米左右的房子,均價從每平方米5000元左右上漲至6000元左右后,總房價不過40余萬元,雖然與其他三四線城市相比并不算便宜,但與深圳動輒數百萬元的房子相比,簡直就是小巫見大巫。同期,與之一路之隔的坪山新區房源均價在1萬元以上。
        
        除了二套房首付4成政策在惠州地區落地之外,惠州的開發商還給出了房價優惠、降低首付等相關的刺激購買方案。
        
        深圳寶安一名購房者稱,她剛在惠州買了一套緊鄰深圳的房子,在二套房4成首付政策下,一次性拿出15萬元,每月還款1000元左右,“還款壓力不大,就當存定期了”。
        
        除了惠州,東莞鳳崗鎮的樓市也在升溫。深圳行政地圖呈狹長狀,兩邊寬、中間窄,在地圖上東莞鳳崗鎮好像插入深圳一樣,其距離深圳福田、羅湖等中心區的距離甚至小于深圳某些邊緣片區。

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